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梅春来律师

 
 
 

日志

 
 

龙岗华业玫瑰郡30名业主的连环行政案  

2011-07-27 09:52:00|  分类: 案后日记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据媒体报道深圳华业·玫瑰郡是由上市公司北京华业地产股份有限公司的全资子公司深圳市华盛业投资有限公司负责开发建设,据说该楼盘是华业公司在深圳的开山之作,至今网上仍可找该公司精致的宣传画面,但就是这样一个有很好背景的开发商,却遭遇了30名业主提起的集体行政诉讼,显然华业公司的开山之作遇到了维权意识较强的业主,于是这个开山之作面临了法律的质疑。

龙岗华业玫瑰郡的业主起初是因为精装修房质量问题引起的维权,他们想要获得精装修房的赔偿,于是沿用了许多访民的老路,希望通过上访和找相关部门投诉来解决他们的问题,结果由于众所周知的原因,上访没有获得任何实质的效果,于是他们想到了聘请律师来维权,当然最初他们的本意是想通过民事诉讼的手段实现自己赔偿目的,因为开发商和政府相关部门都是这样指引他们,如果业主认为精装修房有质量问题,可以向法院提起民事诉讼,由法院来判决责任承担的问题。

这样的指引其实有很大的误导作用,在我们国家房屋的质量问题一定要达到影响主体结构形成危房才有资格进行退房、换房,其他普通的质量问题最多承担一定的保修或维修责任,要想获得经济上的赔偿或补偿可能性并不大,指引这些业主去走民事途径明显是遗漏了监管部门的行政责任。因此,当我仔细查看了业主们提供的资料后,我就明确的告诉了业主,他们的诉求通过民事途径是无法实现。

手上的案件究竟是民事案件还是行政案件其实很多人并不能区分,结果他们将很多本该通过行政诉讼手段解决的案件,却固执的通过民事诉讼的方式进行,纠缠到最后当事人除了支付巨额的诉讼费和律师费外,什么也没有得到,当然什么问题也没有解决。

从大的方向区分凡纠纷涉及行政机关行政行为的案件基本上都属于行政案件,凡涉及到群体性的案件其实基本上也是因行政行为引起的行政案件,比如小区的空地变成了停车位或建设了其他设施就涉及行政规划问题,你告开发商侵权基本上就解决不了任何问题,民事诉讼的局限性是无法对违法的具体行政行为进行合法性审查,而根据行政效力先定原则,违法的行政行为只要不依法定程序撤销,即使是违法的,民事审判庭也只能确认他的有效性,一旦违法行政行为被法庭通过民事审判程序确认为有效,受司法拘束力的影响,这样的裁决很难得到纠正,得不到纠正也即意味着当事人的权益不可能得到有效的保障。

龙岗华业玫瑰郡业主的问题不仅涉及精装修房质量问题,也涉及中央空调冷却塔的问题,因为中央空调冷却塔的施工建设给相邻业主带来的环境污染是客观存在的,龙岗华业玫瑰郡业主的上访其中一项的诉求就是反对在空中花园修建中央空调冷却塔,但是龙岗区有关部门和领导对这些业主却表态认为,空中花园修建中央空调冷却塔是有合法手续性,因为开发商出示了建设4号楼的规划许可证及其他红线图,红线图上标注了空中花园修建中央空调冷却塔的位置。

在我看来领导的表态是错误的,龙岗华业玫瑰郡业主已领有房产证,而国土部门核发房产证的前置条件是楼盘已获得建设工程规划验收许可证,根据根据建筑行业的相关法律规定,进行竣工验收必须是建设用地红线范围内的各项建设项目(含绿化工程、配套设施)已按批准的规划设计文件全部竣工后才可以进行验收,从法律规定看,只要获得了建设工程规划验收许可证,那么以后再进行建设的行为包括再建配套设施就是新建、扩建、改建的工程,依法应当重新申请相关的规划和施工许可,但开发商却没有提供任何重新报批的手续,所以冷却塔的施工应当是违法的。

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