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梅春来律师

 
 
 

日志

 
 

我不认可深圳市规划国土委房产证有效的回应  

2011-08-31 11:57:00|  分类: 案后日记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳市龙岗区华业玫瑰郡小区3位业主状告深圳市规划国土委,认为其下属事业单位深圳市房地产权登记中心核发的房产证缺乏法律效力,要求重新核发一案,经媒体报道后曾有人很好奇地问我,怎么想起打这个官司,其实类似这个问题本案的主审法官也问过,她问我这起案件的诉讼目的是什么,对于这个问题我认为从小的看是为了维护原告自身的合法权益,解决当事人的实际问题,从大的方面看,是检验被告的行政行为是否符合法律规定或有没有依法行政,从更大方面看是促使依法修改现行的房地产登记法律规定,以免行政违法。

在我代理的系列行政诉讼案件中,我在解决当事人实际问题的同时也会一并试图纠正行政行为在实施过程中存在的一些问题,这种连带的行政诉讼于我而言相当常见,因此,这件诉国土委撤销房产证也只不过是龙岗区华业玫瑰郡业主与开发商因精装修质量问题和空中花园建造冷却塔一事引起的系列行政诉讼当中的一起而已,并无什么特异之处。

今天我看到市规划国土委产权登记中心所发房产证有效的回应,这自然是意料之中的事,对市国土委终于学会了翻阅法律条文,我认为这是一种进步,这一点比他的诉讼委托代理人强多了,因为他的代理人根本就没有将《中华人民共和国物权法》第十条规定和《房屋登记办法》第四条规定在举证期限内提交给法庭,以作为深圳市房地产权登记中心核发房产证的法律依据,而根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第二十六条 在行政诉讼中,被告对其作出的具体行政行为承担举证责任。被告应当在收到起诉状副本之日起10日内提交答辩状,并提供作出具体行政行为时的证据、依据;被告不提供或者无正当理由逾期提供的,应当认定该具体行政行为没有证据、依据。市国土委没有在举证期限内提交其今天回应的法律依据是这起案件的致命缺陷,在司法实务中由于行政机关无正当理由没有提供作出具体行政行为的法律依据,被法院判决败的案件也并不是什么新鲜之事,因此,本案龙岗法院如果要适用市国土委回应时提供的《中华人民共和国物权法》第十条规定和《房屋登记办法》第四条规定来作为深圳市房地产权登记中心核发房产证合法性的依据是有风险的。

如果我仅是以市规划国土委逾期提供法律依据作为我胜诉的期望,这显然太小瞧了我,市国土委所指的《中华人民共和国物权法》第十条规定和《房屋登记办法》第四条在起诉前我就考虑过,我最终分析的结论仍是不可以作为深圳市房产权登记中心核发房产证的依据,我期待国土委能提供上述法规在法庭上与我充分辩论,但他们在答辩时只强调坚持答辩状的意见,这让我很失望。

  行政诉讼法 第五十二条规定,人民法院审理行政案件,以法律和行政法规、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件。深圳市房产权登记中心核发房产证是否合法,首先是适用全国人大制定的法律、国务院制定的行政法规和地方人大制定的地方性法规,对应的是《物权法》、《房地产管理法》、《深圳经济特区房地产登记条例》,在上位法没有规定的情况下,才能参考建设部的规章即《房屋登记办法》,物权法第十条规定,不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。仔细解读物权法可以得知,以什么样的单位来从事房地产登记,物权法并没有明确,而是将该问题留待由法律、行政法律另行规定,因此,深圳市房地产权登记中心的登记范围、登记机构的性质和法律地位、登记办法应由法律、行政法规、地方性法规另行制定,但深圳市地方人大并未对此立法,因此,物权法第10条目前来讲是不可以作为深圳市房地产登记中心有权核发房产证的依据,虽然物权法对登记机构的性质和法律地位没有明确,但《房地产管理法》第61条、《深圳经济特区房地产登记条例》第4条是明确由人民政府房产管理主管部门履行房地产登记的法定职责,特别是《深圳经济特区房地产登记条例》更是明确市人民政府房地产主管部门是登记机关,根据该法指引深圳市人民政府的房地产主管部门是深圳市规划和国土资源委员会,而深圳市房地产权登记中心只是市规土委的下属事业单位,不是深圳市人民政府的职能部门,这中间隔了一个层级。

既然《房地产管理法》第61条、《深圳经济特区房地产登记条例》第四条已明确房产的登记机关是深圳市人民政府的房地产主管部门即深圳市规划和国土资源委员会,故在现在有法律、行政法规、地方性法规已有明确规定的情况下,深圳市房地产权登记中心以自己的名义核发房产证自然就是越权行为。
   
市规土委回应的《房屋登记办法》是2008122日经建设部第147次常务会议讨论通过,自200871日起施行,从物权法第十条规定统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定,第二百四十六条规定法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。据此可以得出建设部制定的《房屋登记办法》实际上也是越权行为,因为物权法将登记机构和登记办法只授权给法律、行政法规、地方性法规来制定,建设部在上位法没有制定的情况下,实际上是没有权力来制定《房屋登记办法》,但这不是这起案件的讨论范围,就不再详述。
   
《房屋登记办法》第四条规定,房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构,是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。这里需要注意的是其设置的负责房屋登记工作的机构指的是房地产主管部门设置的具有行政执法职能的分支机构或内设机构,如分局或内设科处部门,而不是事业单位的法人组织,我们一般讲县级以上人民政府的行政机关指的是由人民政府设立的职能部门如局一级行政单位,而机构则多指行政分局或内设科级或处级等内设部门,这些部门本身就是行政部门,比如治安科或法制处,深圳市规划和国土资源委员会则认为其设置的负责房屋登记工作的机构指的就是其设立的深圳市房地产权登记中心这样的单位,这其实是忽略了单位的性质,事业法人型单位与具有行政职能的分支机构和内设机构其法律地位是完全不同,不能混淆。

另外就算《房屋登记办法》第四条规定其设置的负责房屋登记工作的机构指的就是房地产登记中心这样的事业单位,但这样的规定与《《深圳经济特区房地产登记条例》第四条规定相抵,依法律的适用规则应优先适用上位法即《深圳经济特区房地产登记条例》中的规定,据此得出的结论仍是深圳市房地产权登记中心无权核发房产证。

另外需要特别指出的是市人民政府根据工作需要设立房地产权登记中心来从事房地产权登记工作,并无不妥,与其无权核发房产证并不矛盾,这中间的道理也很简单,比如交警因工作需要可以设立协警从事交通秩序的维护,但并不意味着协警拥有对外独立处罚权,又比如深圳市大运会期间可以根据需要设立大运法庭专门审理涉及大运的案件,但并不意味着大运法庭有权以法庭而不是以法院的名义对外作出判决书,这两者之间的界限很明确。

从长远来讲,设立专门的房地产登记中心从事房地产权的登记和核发房产证的工作这是一个大势所趋,这一点物权法第十条就已指明了,但深圳市房地产权登记中心的法律性质、法律地位、核发房产证的效力以及登记的办法却没有得到深圳市地方人大的立法,物权法07101日生效实施,而《深圳经济特区房地产登记条例》自199371日起施行,至今已近20年,该到了大修的时候,否则深圳的法治建设就落后于其他的省市,更何况深圳市房地产权登记中心法律地位与现行的《物权法》、《房地产管理法》、《深圳经济特区房地产登记条例》相冲突,这一冲突通过深圳市龙岗区华业玫瑰郡小区3位业主的行政诉讼得到全面的暴露,得到市民的高度关注,得到大家的理性探讨,并进而促进深圳的法制建设,这就是本案的带来的意义,因此我对市国土委代理人在法庭上表示,这三位业主的诉讼纯属滥用诉讼、浪费司法资源的观点表示遗憾,但愿市规土委的认识深度不是这么肤浅,从根本上讲,我认为行政案件无小事,虽然每一起行政诉讼案件不像民事案件那样,由司法判决直接确定当事人之间的权利义务关系,但行政诉讼案件,无论官司最终胜败如何,司法审判的每一次合法性审查都将推进或改进行政机关依法行政的意识,而行政机关每一次法律意识的提高或进步则带来的是整个社会的进步和谐,受益的则是每一个市民,因此,我希望所有代理政府出庭的律师和工作人员都能够认识行政诉讼与民事诉讼的区别,因为前者涉及的是公利而后者仅是私利。

 

 

 

附:新闻报道

证券时报记者 杨晨

  近日,深圳龙岗区华业玫瑰郡小区3位业主状告深圳市规划国土委,认为其下属单位深圳市房地产权登记中心核发的房产证缺乏法律效力,要求重新登记。证券时报记者就此事件采访深圳市规划国土委,该部门给出的回应是盖有深圳市房地产权登记中心公章的房产证合法、有效。

  据悉,前述案件上周已在深圳龙岗人民法院开庭审理。原告认为,房地产权登记中心身份地位一直不明的问题,有权核发房产证的,只能是拥有行政职权的国土与规划资源委员会,如果要以房地产权登记中心的名义核发房产证,就必须修改现行的法律,从法律上明确给其授权,并将其由事业单位升格到行政单位,使其具有行政执法主体资格。

  2009年以来,深圳房产证上盖的公章都是房地产权登记中心,如果官司打赢,那么深圳至少有10万业主将受到影响。深圳市规划国土委回应称,《中华人民共和国物权法》第十条规定不动产登记由不动产所在地的登记机构办理,《房屋登记办法》第四条规定本办法所称房屋登记机构,是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构,深圳市房地产权登记中心就属于上述规定明确的房地产登记机构。根据《关于印发市政府工作部门主要职责内设机构和人员编制规定的通知》及《关于市房地产权登记管理体制及有关机构编制调整事项的批复》,深圳市房地产权登记中心为统一集中负责深圳全市房地产权登记工作的房地产登记机构,其地位及具体职责已非常明确。

 

市规划国土委回应“业主质疑越权发证”问题

产权登记中心所发房产证有效

深圳新闻网讯市规划国土委昨日就媒体报道“业主质疑深圳市房地产权登记中心越权发证”问题进行公开回应,该委有关人士表示,盖有“深圳市房地产权登记中心”公章的房产证是合法、有效的。

昨日有媒体报道称,龙岗区人民法院近日就审理了一单“民告官”的案子,三名市民状告市规划国土委,认为其下属单位深圳市房地产权登记中心核发的房产证缺乏法律效力,要求重新登记。

这三名市民是龙岗区华业玫瑰郡小区的业主,他们同时代表了该小区有同样诉求的75名业主。业主说,他们发现自己的房产证上盖的公章是“深圳市房地产权登记中心”,而非市国土与规划资源委员会。

针对这一疑问,市规划国土委昨日回应时表示,盖有“深圳市房地产权登记中心”公章的房产证是合法、有效的。

该委有关负责人表示,《中华人民共和国物权法》第十条规定“不动产登记由不动产所在地的登记机构办理”;《房屋登记办法》第四条规定:“本办法所称房屋登记机构,是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”深圳市房地产权登记中心就属于上述规定明确的房地产登记机构。

此外,根据《关于印发市政府工作部门主要职责内设机构和人员编制规定的通知》(深府办2009100号)及《关于市房地产权登记管理体制及有关机构编制调整事项的批复》(深编2008129号),深圳市房地产权登记中心为统一集中负责全市房地产权登记工作的房地产登记机构,其地位及具体职责已非常明确。(记者 董超文)

 

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