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梅春来律师

 
 
 

日志

 
 

深圳62万无效房产证“转正”记  

2012-11-15 16:12:00|  分类: 博主的媒体报道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳62万无效房产证“转正”记

按语:作为一名律师能以个案的方式推动《深圳经济特区房地产登记条例》的修改,并借此使得深圳市房地产登记中心的产权登记制度加以完善,自我的满足感肯定是有的,但是一项法律的修改或制度的完善绝不是靠一个律师就能大力推进的,这中间一定得益于行政机关正视律师在诉讼中提出的意见,也得益于媒体将案件公之于众,使普通大众知晓案件并发表出自己的意见,当然如果我推测没错,龙岗法院的行政法官也少不了与深圳市规划和国土资源委员会的反复沟通,所以,社会制度的演变和我们生活环境的改变是需要每个生活在这个环境中的个人都付出一份努力。

感谢中国房地产报李宛霖和刘晓云两位记者的采访。

 

因手握无效房产证而忐忑日久的数十万深圳房产业主们终于可以长舒一口气了——日前,《深圳经济特区房地产登记条例》(以下简称《条例》)修正案草案提交深圳市五届人大常委会第十八次会议审议。深圳市将通过修订《条例》来追认这些房产证的合法性。

据了解,2009年下半年后,深圳市市民所领取的房产证,所盖印章均由此前的深圳市规划和国土资源委员会(以下简称深圳市规土委)改为其下属事业单位深圳市房地产权登记中心(以下简称登记中心)的专用印章。按照现行《城市房地产管理法》和《深圳经济特区房地产登记条例》规定,核发房产证的法定职责属于市规土委。因此,尽管登记中心是受深圳市规土委委托核发房产证,但在法律上是无效的。截至目前,已核发的此类房产证共计62万份。

事实上,该问题的发现,以致现在《条例》的修改,源于一起目前已经撤诉的、没有判决结果的民告官案件。该案件的原告律师广东鹏翔律师事务所律师梅春来认为,虽然案件最终由庭下调解解决了问题,没有宣判,但是他对深圳市对此做出的反应速度和处理方法还是满意的,法治的进步需要一个摸索的过程

其他法律界人士也认为,深圳此次修订《条例》会增强对房产实际权益人的保护。

房屋质量引发行政诉讼

2011年上半年,深圳市龙岗区华业玫瑰郡三位业主因精装修房屋质量和开发商建冷却塔的问题,找到广东鹏翔律师事务所律师梅春来做他们的代理律师。在对案件整理梳理的过程中,梅春来发现业主们的房产证以及项目的规划许可证、用地许可证等都存在问题,于是梅春来同时发起了23件针对政府相关部门的行政诉讼,以曲线解决业主们在房屋质量等方面的诉求,其中之一即要求深圳市规土委及深圳市房地产权登记中心撤销现有房产证并判令被告重新核发房产证。

据梅春来回忆,其在庭审中指出,除法律规定的授权外,其他社会组织在一定条件下可以接受行政机关的委托,行使行政权力,但必须以委托的行政机关名义行使。而深圳市房地产权登记中心核发房产证的权力来源于深圳市规土委的委托。在此情况下,依法只能以后者名义核发房产证。以深圳市房地产权登记中心的名义核发房产证不仅没有法律依据,也是一项越权的行政行为。

而深圳市规土委最初对此并不认可。据梅律师称,2011831日,深圳市规土委在接受媒体采访时表示,登记中心有权核发房产证,深圳市规土委对这一证件是认可的。

梅春来指出,目前没有任何一部法律、行政法规和地方性法规作出法律上的规定,可以将房地产权证的核发权力授权给事业单位的登记中心行使,而现行的《城市房地产管理法》和《深圳经济特区房地产登记条例》均规定核发房产证的法定职责属深圳市规土委。虽然深圳市规土委表示认可,但如果业主将房产进行异地抵押,就有可能导致财产损失,因为这一房产证完全有可能不被其他行政单位或其他省市认可。今年上半年,通过庭下调解,由于满足了业主们的诉求,梅春来代理的这23个行政诉讼也都撤了诉。所以法庭并没有对深圳市房地产权登记中心核发的房产证是否有效做出明确判决和表态,当时法官表示,如果这案子判了,会有几十万市民受到影响

但这一案件的后续影响在进一步发酵——房产业主的不安情绪逐步蔓延,大量业主相继向法院起诉,要求确认登记中心核发的房产证无效,由规划国土部门重新核发。

旧《条例》与《物权法》脱节

深圳市修改《条例》,我也是在新闻中看到的。梅春来表示,深圳是特区城市,行政立法等方面也都比较敢于尝试,完善法制需要一个过程,他认为政府的反应还是比较及时的。

据了解,修改《条例》的消息是在深圳市人大会议上提出来的。深圳市政府在提请市人大修法的说明中透露,以深圳市房地产权登记中心名义核发的房产证有62万余本,目前尚在继续发证。这62万本房产证,与原有条例规定的登记主体不符,存在主体上的瑕疵,为避免登记行为不必要的反复和权属长期处于不确定状态,亟需对这一登记行为进行补正。

实际上,在深圳已实行了近20年的《深圳经济特区房地产登记条例》(199371日起施行),在2007年全国人大颁布施行《物权法》之后已经在实际操作上出现了一定程度的脱节,大量以登记主体及责任为焦点的行政诉讼、信访对房地产登记公示的公信力造成了不小的负面影响。

2009年开始,深圳全市房产证都由深圳市房地产权登记中心核发。登记中心能否以自己的名义核发房地产证成为了一个普遍性问题。

修改现行条例已很必要且非常紧迫。深圳市法制办公室主任王璞说。

增强对物权人保护

深圳市规土委内部人士透露,如果撤销深圳市房地产权登记中心核发房地产权证的权力,那么业主的权利将会处于一个不确定的状态,以后业主维权就会遇到许多困难,而在这种情况下,撤销涉案房产转移登记将会影响不动产登记的公信力。

为此,深圳市政府提出除授权登记中心今后作为深圳统一的房地产登记机构外,还将对《条例》修正前登记中心以自己名义直接作出登记行为的效力予以追认,这意味着已发出的62万本房产证与更早前国土部门颁发的房产证具有同等法律效力。

据王璞介绍,《条例》还拟新增构建形式审查制度,其核心是由申请人对申请文件真实性负责,登记机构对申请文件证明的事实与申请登记主体、申请登记房地产、申请登记内容是否一致进行审查并负责。

《条例》修订后,办房地产证也将更加简化了。《深圳经济特区房地产登记条例》原本规定,房产登记需提交7项材料,但有的材料已与现行立法规定不一致,于是新《条例》省去了4件材料,简化了程序,提高登记效率,减少办证迟延引发的纠纷。

此外,房地产登记错误可能造成巨大损失,带来巨大赔偿责任。《条例》修正案明确了登记机构的相关责任,要求登记机构建立登记赔偿资金或向保险机构投保责任险,具体办法由市房地产主管部门会同市财政等部门另行制定。

修改后的《条例》与《物权法》的衔接将更为吻合。这些相关登记都是对物权人权利保护的一种措施。广东信荣律师事务所主任律师张茂荣认为,现在诸如更正登记、异议登记等申请比较多,因此这一修改会增强对房产实际权益人的保护。

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