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梅春来律师

 
 
 

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深圳竣工验收备案办法的违法性  

2012-08-27 11:26:00|  分类: 案后日记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳竣工验收备案办法的违法性

法律性的规范文件只有在适用中才能找到他们的违法性,揭开他们合法性外衣的最好办法是法律性规范文件中的个案适用,深圳市住房和建设局制定的《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》第十四条规定,房屋建筑工程经竣工验收合格,并取得燃气、消防、电梯专项验收合格证明文件或者准许使用文件后,建设单位方可将其投入使用,如果单纯性看这样一个条款我们并不能发现这个条款到底有什么问题存在,但是这个条款确实是违法性的条款,如果依《立法法》规定的法律适用规则,毫无疑问深圳市住房和建设局制定的《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》第十四条规定应当宣布无效。

全国人大制定的《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定,县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。这是有关竣工验收法律效力最高的法律规定,从中我们可以看出竣工验收的前置条件是建设工程的规划必须符合规划条件并得到了规划验收的行政许可。

国务院制定的行政法规《建设工程质量管理条例》第四十九条规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案,该条例明确规定工程竣工验收备案应当获得规划和环保等部门出具的认可文件或准许使用文件,这是法律效力仅次于全国人大制定法律之行政法规,其立法目的与《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定相一致。

深圳市人大制定的地方性法规《深圳市城市规划条例》第六十一条规定, 建设工程竣工后,建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的,不予发放《规划验收合格证》,不予房地产权登记,不得投入使用。而深圳市住房和建设局制定的《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》第十四条却规定,房屋建筑工程取得燃气、消防、电梯专项验收合格证明文件就可将其投入使用,深圳市住建局认为只要获得竣工验收备案就可以投入使用,深圳市规划和国土资源委员会却告诉业主未取得规划验收就不可以投入使用,不仅如此,深圳市规划和国土资源委员会还不予房产登记,深圳市住建局制定规范性文件质量的低劣无意中损害了购房业主的合法利益。

除此之外,2009年深圳市人大通过的深圳市实施《中华人民共和国人民防空法》办法第28条规定,未进行人民防空工程专项验收或者验收不合格的,建设主管部门不得办理建设工程竣工验收备案手续。

依法律合法性审查原则,深圳市住房和建设局制定的《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》第十四条规定错漏的近乎于法盲,究其原因是部门立法的本位制造成,他们习惯于从自己那一亩三分地的条框中进行闭门立法,而忽略了法律的统一适用性,当然说的直白一点,是因为每一个行政部门他只熟悉与本部门有关的法规,这才造成其所制定的规范性文件有着明显的违法之处而不自知,另外造成深圳市住房建设局竣工备案规范性文件的错误也不能全指责深圳市住房和建设局,深圳市规划和国土资源委员会制定的《深圳市房地产买卖合同(预售)》的范本中就明确约定开发商交付商品房的条件是开发商取得竣工验收备案,这等于是深圳市规划和国土资源委员会给了深圳市住建局一次犯错的机会,当然《深圳市房地产买卖合同(预售)》这种约定也是违反了《深圳市城市规划条例》第六十一条未经规划验收不得投入使用的规定。另外,根据广东省高级人民法院粤高法〔2012240号关于印发《全省民事审判工作会议纪要》的通知第6条规定,房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的,按约定办理;如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的,应认定该条款无效。深圳市规划和国土资源委员会制定的《深圳市房地产买卖合同(预售)》和深圳市住房和建设局制定的《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》居然让业主购房的合法行为产生了违法的法律后果,这不能不让人批评这两家行政机关法律水平之低下到了让人无法理解的程度。

当然如果我们从法制的统一性来看,从中我们还可以清晰的看到全国人大制定的法律和国务院制定的行政法规是如何被基层行政主管单位轻易的肢解或架空的事实。

据说深圳市住房和建设局制定的《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》是经第三方深圳市法制办审查同意实施,这就更让人失望了。

 

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