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梅春来律师

 
 
 

日志

 
 

金山碧海花园混乱的规划  

2014-03-02 10:43:37|  分类: 案后日记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金山碧海花园混乱的规划

年前和年后实在太忙,没能及将办案的经历记录下来,心里总觉得有点不安。人就是这样犯贱,习惯了做某一件,突然不做了,心里就发毛。

金山碧海的业主戴先生等几位在2013年年底,找过我几次。他们经历过无数次上访、民事诉讼和民事仲裁,据他们说都被黑了。我看过他们的仲裁裁决书,裁决书认为因违建导致延期办证,业主承担70%的责任,开发商承担30%,业主则认为所谓违建不是因单个业主私自改建,而是所有业主购买的商品房都存在同样不符合规划的违建,这种所谓的违建是开发商一手制造的。开发商则出示了一份装修合同,这份装修合同是业主在签订购买合同的时候一并签署委托开发商装修并约定所有费用由开发商承担的书面协议。当初业主签署的时候我想肯定是高兴坏了,认为他们碰上了一位从事慈善事业的开发商,于是大笔一挥签了,然后在售楼小姐的指引下坐下来高兴地帮开发商一起数卖了他们所得的钱。

后来开发商在法庭上终于露出了真实的面目,答辩时大致认为他们没有干这些违建的事,所谓违建的事都是金山碧海全体业主委托他们这么干(因为全部签了装修合同),责任应由业主全部承担,开发商是在替这些业主背了黑锅冤死了,而且还额外花了装修费,现在业主居然都不领情,这世道人心太坏了,慈善事业根本就不能做。对开发商的遭遇深圳市仲裁委首席仲裁员很同情,而另一位次席仲裁员却发表了措施激烈的反对意见,认为白痴都知道这些违建就是开发商干的。但对不起,人家是首席仲裁员,而且证据显示这些装修合同确实是业主签的,证据没有问题,但鉴于另一位战友反对,权衡之下首席仲裁员给了那位反对意见面子,仲裁裁决开发商承担30%的违约责任。后来业主说这些装修合同施工方的印章也是假的,坚决要求深圳中院撤销仲裁,但都被驳回。显然这些业主都没有明白,装修合同上装修公司的印章是真是假并不重要,重要的是装修合同业主的签名是真的就行了,因为就算是印章是假的或者就算人家根本就没有盖章,但只要人家承认这份合同对装修公司有效就足够了。换我做律师,我绝不赞成他们这样打官司。这里再次提醒大家,成年人乱签名后果真的很严重,绝对可以将自己无偿卖了。好在新中国成立后禁止买卖人口,否则这些业主都将成为别人的奴隶。这么一圈折腾下来这些业主的维权路就走绝了,而且那颗脆弱的心也早已心碎了无痕。

找我代理的当事人差不多都是这种类型,要么自己把路走绝了,要么让别的律师把路走绝了。我想以后我接受委托除了需要当事人要有坚强的意志外,还得要求案子本身没有被当事人或当事人的律师玩残。之所以要设置这样的条件,是因为,我最终发现我并不是开封府的包大人,咱没有那种为了平反一宗错误的冤案即使下到了阴间也在所不惜。当事人可以为了一宗冤案而穷追数十年,而我做为一个律师根本耗不起这个时间,所以每办一宗案件写案后日记的好处是能总结得失。

金山碧海花园位于深圳市盐田区,由深圳市金利源投资有限公司开发。从资历来讲这是一家之前从未有过房地产开发经验的房地产公司,但房价在只涨不跌的大环境下,不仅买房者急眼了,但凡有点关系能拿到地的企业也急眼了,这是多么没有风险的投资。而任志强先生每年先知般的涨价预言,令多少未购房者痛恨,也让无数已购房者对自己的智商无限崇拜。

就我办案的经验来讲,买房者购买这种捞一把就走的企业所开发的房地产项目注定是有风险的,因为这种企业缺乏开发经验又急于捞钱,甚至拿着行贿的钱一时还找到不送去的渠道,这是很着急上火的事。当然,购房者的风险同样也会传递到开发商手中,据深圳市金利源投资有限公司的代理人讲,应付这些上百名业主提起的延迟办证违约金的诉讼,就让他们支付了一大笔钱。即使如此,我认为他们还是赚的,因为容积率等规划指标的变更让他们增大了可销售的面积,而装修合同那种高明的手段也让他们少付了70%的违约金,特别是后者令我对深圳市金利源投资有限公司的法律顾问非常佩服,业主委托的那么多律师输在他手上是应该的,仅凭这一手就应该知道这是一位很强的对手,看不到这一点那还有什么混的?

金山碧海的案子经过了与盐田法院行政庭立案阶段的死磕,针对金山碧海项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和预售许可证在2014213日、14日开庭审理,据当事人讲盐田法院对他们很头痛,依据是其中有一位业主委托上海的律师提起了一宗规划验收的行政诉讼,在那个案子中那位强悍的当事人和律师将主审法官都给骂哭了,最后导致盐田法院的主管院长出面协调,希望以200万的代价结束争议,但被有骨气的当事人给拒绝了,我听后直觉不可思议,却认为这是最坏的消息。

这三个案子都是由盐田法院孙法官主审,据了解孙法官是研究普通法系的,普通法系和大陆法系最大的区别是普通法系讲自然公正,大陆法系讲法律明文规定,换成日常用语就是普通法律讲人的良知和正义的底线,大陆法系只讲法律上到底对这个问题是怎么规定的?普通法法官只要坚持人的良知和正义的底线,坏的法律也能往好的方向解释,就算没有法律的明确规定也没有关系,只要有人的良知和正义的底线就足够处理案件,但大陆法系不讲这个,比如说恶法也是法,只要没有作废和修改,他们认为任何人都必须服从和遵守,当然这里的任何人是指老百姓,君要臣死臣不得不死就是这一派系的经典注释。

中华法系自民国后就在祖国大陆消失了,如今在台湾你还能找得到。中华法系除了讲君要臣死臣不得不死外也讲礼义廉耻信。礼义廉耻信还有点普通法系人的良知和正义底线的味道。但我们现在是中国特色的社会主义国家,自上届全国人大吴老头宣布了社会主义法制体系终于建成后,到现在我还是没有明白社会主义法制体系到底是什么?但我想只要明白了吴老头的那“五不搞”你就知道了社会主义法制体系的精要了。

所以,我对孙法官是有好感的,至少我没有对有她死磕的打算,同样庭审的过程,她主持的也挺好,但孙法官是不具有霸气的人,这很让我很矛盾,一方面行政法官强势一点有助于事情的解决,但另一方强势的行政法也容易让案子迅速的死掉,比如我在盐田法院立案时碰到的那位强势的行政法官。

建设用地规划许可证一案最大的问题在没有确定规划条件的情况下就核发的建设用地规划许可,看着深圳市规划和国土资源委员会滨海分局提供的那一大叠证据,就明显能看到那纯属是一边干一边核的材料。从法律规定上看核发建设用地规划许可证有个前置条件是要有法定图则。除此之外,还没有拿到土地使用权的批准文件,深圳市金利源投资有限公司也没有拿到房地产开发企业的开发资质,针对资质的问题,被告干脆回答他们不管这件事,嗯,《城市房地产开发经营条例》第9条规定,房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定,未取得房地产开发企业资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。依被告的答辩,咱这儿天高皇帝远且又是特区只执行文件的规定,国务院的那些规定都只能算是屁话。

下午继续开庭,建设工程规划许可证,这个案件就更有意思,建设用地规划许可证和土地出让合同的主体是裕泰公司,拿到地后转让给了深圳市金利源投资有限公司,建设工程规划许可证的前置审批文件的主体均是裕泰公司,我认为行政许可的主体变更应重新申请行政许可事项,不得通过转让方式继承。这本来的很简单的道理,比如我的律师资格当然不可能让我儿子来世袭,但被告强调这是一种惯例,深圳实务中都是这样操作的。我说行政机关这样操作的法律依据是什么?然后法官转过头来问我,不能这样操作的法律依据是什么?这法官关键时候总那么要命,如果我不是老手,恐怕就得死在法庭上。想了想我引用了行政许可法第九条,依法取得的行政许可,除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外,不得转让。所以,被告认为依惯例可以世袭是违法的。

对被告提供的设计图纸我给出了这样的质证意见:根据对金山碧海建设项目的技术指标作出确定,其中容积率确定为2.67违反了建设用地许可证和土地出让合同设定容积率小于或等于2.6的规定,其次建筑设计的使用年限确定为50年,而土地出让合同约定的使用年限为70年,以使用年限50年设计实际上是等于减少开发商对建设项目成本的支出,使建设项目达不到50年使用的建筑质量,根据这张图纸,50年以后政府主管部门就可以宣布金山碧海为危房,无形之中使业主70年的房屋权利隐形的缩水为50年,这是很严重的问题,另外,根据地利情况和本案金山碧海的建筑高度和密度,本案的建设项目抗震防裂强度应八级以上,但目前设计的仅是7级,也违反了建筑设计规范。

后来开发商的代理人告诉我,70年产权按50年设计标准的质证意见,让业主产生了强烈的反弹,这一点休庭时我就看到了业主的吵闹声。其实这也是惯例,《住宅建筑规范》(GB50368-2005)规定住宅结构的设计使用年限不应少于50年,其安全等级不应低于二级,当然也有负责任的开发商是根据土地使用年限按70年来设计的,从规范的依据来看,不管是50年还是70年都是符合规范的,所以惯例上来讲还真没有几个负责任的开发商是根据土地使用年限来设计住宅的使用年限,前几年,某前住建部一副部长说,我国的建设使用寿命通常不超过30年。部长都这么说了,哪有几个开发商在建房的时候会考虑这些百年大计?更何况政府还等着70年以后再收一次土地出让金呢!要是这些房子不到20年就危房了想到马上就有白花花的银子可以供他们出国考察,做梦都笑醒了。据说银行对超过20年楼龄的房子不给贷款就是基于这种考虑。因此,从这一点讲,中国的房子还真没有什么投资的价值。

第二天再开预售许可证的庭,遗憾的是规划又改了,以致我不得不在法庭上抱怨,金山碧海项目的规划修改的实在是太频繁了,你很难不让这些业主猜想,开发商到底给了被告经办人员多少好处才获得这些修改的通过?

另一方面,核发预售许可最重要的确定竣工日期和施工进度,而金山碧海项目预售方案说明确定的竣工日期为20091230日,而出具的施工进度和竣工交付日期则为2010年元月30日,也就是什么时候竣工基本上就是抓瞎,但预售许可证却如愿的发给了开发商,销售后引起了上百起诉讼。

开庭结束,主审法官邀请我们到偏室聊聊,这其实是另一种较量,开发商代理人说,他已与这些业主打无数次交道,也代理了上百件案件,接触了业主们委托的无数位律师。这话我听明白了,他的意思是他已身经百战,意志坚强,让我知难而退。我的态度是,能和最好,和不了就继续打下去,揭露的问题会越多,这些业主也越清楚问题的所在,当然更不会放过开发商的,甚至也不会放过涉案的有关政府工作人员。然后,开发商的代理人转向法官。法官的态度是,你们谈,这事儿她不参与。其实在这种场合下,法官的态度比法庭上更重要,因为这代表问题解决的方向。但法官表态后,我们只能散场。

出来后,所有的当事人和旁听人员都不见,这让我很意外,在我的理解上,我会认为他们并不关心我们在房间里到底谈了些什么。可以断言这样态度的当事人基本上不会对行政机关和开发商构成任何威胁,所以,我有点失望。回来后总结的问题就是已被当事人和当事人先前的律师折腾成绝路的案子以后最好不要接,因为,这实在是没有收益的案件,每宗案件光复印费都不得了,这两年我复印的数量一直是我们所里的头名状元。

话虽如此,但接受委托了,当然还得全力以赴。要不想发牢骚只能期待下次避免。

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